Bouwproject realiseren

Het realiseren van een woonproject in Herselt

Herselt is een landelijke gemeente met 5 kernen: Herselt, Ramsel, Blauberg, Bergom en Varenwinkel. Het centrum Herselt is de voornaamste kern wat betreft dienstverlening, winkelaanbod en horeca. De afgelopen jaren is de vraag voor het ontwikkelen van grootschaligere woonprojecten en meergezinswoningen sterk gestegen. Deze projecten bieden mogelijkheden voor bewoners die kiezen om compacter te wonen op wandelafstand van de voorzieningen. Het is voor een landelijke gemeente als Herselt niet de keuze om sterk te groeien. Het behoud van het kleinschalige, landelijke en groene dorpskarakter is belangrijk. Een te sterke verdichting en een te groot aanbod aan appartementen zal de identiteit van de dorpskernen van Herselt uithollen. Het verdichten en vernieuwen van dorpskernen is een positief verhaal in functie van levendige dorpskernen met woonmogelijkheden voor iedereen, maar met respect voor het dorpse en groene karakter. Ontwikkelingen moeten zich richten op een kwalitatieve en dorpse kernversterking. Herselt heeft met andere woorden niet zozeer een kwantitatieve, maar wel een kwalitatieve opgave, met meer attractiviteit, herkenbaarheid en leesbaarheid.

Bij de verdere verdichting en ontwikkeling van de 5 kernen moet er sterk ingezet worden op omgevingskwaliteit en woonkwaliteit. Dichter bij elkaar wonen vraagt veel meer aandacht voor kwalitatief en duurzaam wonen, kwalitatieve groene ruimten, integratie in de omgeving, trage verbindingen, het behoud van het dorpskarakter, beeldkwaliteit, het creëren van een mix van woontypes voor verschillende doelgroepen, …. Er moet hierbij steeds een optimaal evenwicht bekomen worden tussen verdichting en groene ruimte. Bij elke ontwikkeling moet klimaatadaptatie en klimaatmitigatie en het creëren van een gezonde leefomgeving, voorop staan.

Voor de 5 woonkernen van gemeente Herselt is het RUP Woonkernen en de verordening woonkwaliteit van toepassing. Deze instrumenten bepalen een aantal belangrijke randvoorwaarden voor een vergunningsaanvraag. Elke aanvraag zal bijkomend getoetst worden aan de visie ‘goede ruimtelijke ordening’. Projecten vanaf een bepaalde schaal of gelegen op een specifieke of beeldbepalende locatie, zullen een uitgebreide kwaliteitstoets doorlopen waarbij de integratie in de omgeving en de impact van het project op de omgeving en het dorp, grondig worden getoetst.

1. Ruimtelijk UitvoeringsPlan (RUP) Woonkernen Herselt


Voor de woongebieden van de vijf kernen (Herselt, Ramsel, Blauberg, Bergom, Varenwinkel) binnen de gemeente Herselt is een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) Woonkernen van toepassing.

Het RUP bepaalt de bestemming van een gebied, de bouwmogelijkheden en de inrichtingsvoorwaarden.

Het RUP bestaat uit een toelichtingsnota, een grafisch verordenend plan en stedenbouwkundige voorschriften.

De toelichtingsnota wordt ingeleid met de visie waarbinnen het RUP werd opgemaakt:
De gemeente wenst de eigenheid van de dorpskernen en het karakter van de nederzettingsstructuur te behouden. Herselt is een landelijke gemeente die wil inzetten op (beperkte) verdichting van de kernen en kwalitatief wonen in een landelijke omgeving. Het groene en landelijke karakter van de gemeente Herselt wordt als identiteit uitgespeeld en verankerd in het plan en de voorschriften. Het is belangrijk dat de kernen hierbij hun identiteit en historiek bewaren. Het RUP zet daarnaast ook in op andere/ vernieuwende type woonvormen zoals tweegezinswoningen en kwalitatieve groepswoningbouwprojecten. De doorwaadbaarheid voor fietsers en voetgangers wordt middels een netwerk van trage wegen doorheen de kernen bevorderd. Belangrijke aanleiding voor de opmaak van dit RUP is de toenemende druk om overal meergezinswoningen te ontwikkelen.

Grafisch plan
Bij het grafisch plan worden de 5 kernen ingedeeld in verschillende deelruimten.
Per deelruimte zijn er bepaalde stedenbouwkundige voorschriften van toepassing.
De algemene stedenbouwkundige voorschriften van het RUP zijn voor àl de kernen en àl deelzones van het grafisch plan van toepassing.
De ontwikkelingsmogelijkheden zijn afhankelijk van de specifieke locatie van het perceel of projectgebied. Hoe dichter bij Herselt centrum of bij de voorzieningen (handel, horeca, openbaar vervoer, gemeenschapsvoorzieningen) hoe meer ontwikkelingsmogelijkheden.
Hoe toepassen?
1. Kijk in welke kern en in welke deelruimte het project gelegen is.
2. Raadpleeg de algemene stedenbouwkundige voorschriften, die voor alle kernen en deelruimten van toepassing zijn.
3. Raadpleeg de stedenbouwkundige voorschriften die voor die specifieke deelruimte van toepassing zijn.

Stedenbouwkundige voorschriften
Bij de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP wordt er een onderscheid gemaakt tussen de courante vergunningsaanvraag en de specifieke projectaanvraag. Bij de aanvraag van een klein eenvoudig project zoals de aanvraag van een woning, zijn de voorschriften van de courante aanvraag van toepassing. Bij grotere of meer complexe projecten of indien een project gelegen is op een beeldbepalende locatie, zijn de voorschriften van de specifieke projectaanvraag van toepassing en zal een bijkomende kwaliteitstoets doorlopen worden.

Bij beide types van aanvragen wordt er bij de stedenbouwkundige voorschriften een minimaal te realiseren groenaandeel opgelegd en een maximaal aantal wooneenheden per gebouw. De hier bepaalde minima en maxima moeten ook als minima en maxima beschouwd worden! De specifieke locatiekenmerken en de kwaliteitstoets, zullen bepalend zijn voor het groenaandeel en het aantal wooneenheden of andere functies.

Specifieke projectaanvragen met kwaliteitstoets
Welke aanvragen beschouwd worden als een specifieke projectaanvraag, wordt bepaald door de algemene stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Woonkernen artikel 0.20 ‘specifieke projectaanvragen met kwaliteitstoets’. Per deelruimte zijn er voor deze specifieke projectaanvraag bijkomende voorschriften opgenomen m.b.t. o.a. de bouworde, woningtypologie, minimum te realiseren groenaandeel, maximumaantal wooneenheden per gebouw.
Hoe toepassen?
1. Kijk in welke kern en in welke deelruimte het project gelegen is.
2. Raadpleeg de algemene stedenbouwkundige voorschriften, die voor alle kernen en alle deelruimten van toepassing zijn. In artikel 0.20 kijk je of jouw project een ‘courante aanvraag’ of een ‘specifieke projectaanvraag’ betreft. Voor elk type van aanvraag zijn er andere stedenbouwkundige voorschriften van toepassing per deelruimte.
3. Raadpleeg de stedenbouwkundige voorschriften die voor die specifieke deelruimte en voor het type van aanvraag (courante aanvraag of specifieke projectaanvraag) van toepassing zijn.

2. Verordening Woonkwaliteit

De verordening woonkwaliteit is binnen de hele gemeente van toepassing.

De verordening woonkwaliteit bepaalt o.a. minimale oppervlaktes (bv. van woning, terras, berging…) en maten met betrekking tot woningen en appartementen. Deze minima moeten ook als minima beschouwd worden. Oppervlaktes van bv. een berging, terras... moeten in verhouding staan tot de grootte of het type van de woning/appartement. Een gezinsappartement met 3 of 4 slaapkamers vraagt meer bergruimte, een grotere keuken en leefruimte, een groter terras… dan een seniorenwoning.

De verordening woonkwaliteit moet samen met het RUP Woonkernen en de kwaliteitstoets (in geval van projectaanvragen) beschouwd worden. Op basis hiervan, kunnen er bijkomende randvoorwaarden bepaald worden om tot een kwalitatief woonproject te komen. Bij verdichtingsprojecten zal er zeel veel aandacht besteed worden aan woonkwaliteit, aan de integratie en kwaliteit van collectieve voorzieningen, kwalitatieve groenstructuren met aandacht voor biodiversiteit, klimaatproof ontwerpen.

3. Richtlijnen parkeren auto en fiets

Voor autoparkeerplaatsen hanteert de gemeente een richtcijfer van minimum 1,5 parkeerplaats per wooneenheid. Parkeerplaatsen moeten comfortabel en functioneel worden ontworpen. Parkeerplaatsen achter elkaar, worden slechts als 1 parkeerplaats geteld. Voor fietsparkeren tenminste 1 fietsstalplaats (afsluitbaar en overdekt) per hoofdkussen. Een gebruiksvriendelijke fietsstalplaats heeft een breedte van minstens 70 cm en minimale lengte van 175 cm (+ 1 meter voor buitenmaatse fietsen). Achter de fietsen moet ruimte voorzien worden die een vrije doorgang van minstens 90 cm geeft. Een hoog-laag fietssysteem is niet gebruiksvriendelijk voor dagelijks gebruik en wordt daarom niet aanvaard. Bij projecten met meerdere wooneenheden moeten de parkeervoorzieningen zo veel mogelijk collectief voorzien worden. De mogelijkheden van autodelen en fietsdelen moeten tevens onderzocht worden. Electrische laadpunten voor zowel auto als fiets moeten voorzien worden. Om het fietsgebruik te stimuleren is het belangrijk zeer kwalitatieve en ruime fietsenstalplaatsen te voorzien. Dit betekent overdekt, afsluitbaar, functioneel, en ruim zodat er ook plaats is voor fietskarren, elektrische fietsen, brommer, regenkledij, … Indien een deel van de fietsstalplaatsen in de parkeerkelder worden voorzien, moet er een kwalitatieve functionele relatie zijn tussen deze fietsstalplaatsen en de collectieve buitenruimte. Indien de parkeerkelder voor fiets en auto enkel bereikbaar is met een autolift, worden de fietsstalplaatsen in de kelder niet meegeteld. De mogelijkheid voor het toepassen van een autolift, wordt voor elk project afzonderlijk onderzocht.

4. Richtlijnen inrichting buitenruimten

Het voorzien van kwalitatieve en groene buitenruimten en de inrichting hiervan is minstens zo belangrijk als de kwaliteit van de gebouwen. Bij projectaanvragen (cf. RUP Woonkernen) zal de specifieke locatie en de kwaliteitstoets uitwijzen hoeveel groene ruimte gerealiseerd moet worden. Het RUP bepaalt enkel een minimum. In kader van een duurzame inrichting, moeten deze groene ruimten beheersvriendelijk ingericht worden met aandacht voor biodiversiteit, integratie van bomen, voorzieningen voor een goede waterhuishouding, behoud van bestaande landschapselementen (reliëf, groen, paden, water…). De oppervlakte van een functioneel (collectief) tuindeel zal steeds in verhouding moeten staan met het woontype en het aantal wooneenheden. Het groenaandeel dat wordt bepaald door het RUP, betreft een ‘minimum’. Het aandeel groene ruimte moet steeds in evenwicht zijn met de te realiseren woningdichtheid of aantal wooneenheden en met de omgeving. De groene ruimte moet tevens een structurele betekenis hebben. Restgroen zoals bijvoorbeeld beperkte groenstrookjes tussen parkeerplaatsen, tussen wegenis en gebouwen, in de voortuin… worden niet beschouwd als structureel of functioneel groen dat een meerwaarde biedt voor het project. Bijkomende publieke trage verbindingen moeten gerealiseerd worden indien deze een meerwaarde vormen voor de omgeving.

5. Realiseren van een woonproject

a. Procedure: courante omgevingsvergunningsaanvraag of specifieke projectaanvraag?
In de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP wordt er een onderscheid gemaakt tussen de courante omgevingsvergunningsaanvraag en de specifieke projectaanvraag. Voor beide types van aanvragen wordt er in de stedenbouwkundige voorschriften een minimaal te realiseren groenaandeel opgelegd, net als het maximaal aantal wooneenheden per gebouw. De hier bepaalde minima en maxima moeten ook als minima en maxima beschouwd worden: de specifieke locatiekenmerken en de kwaliteitstoets zullen bepalend zijn voor het te behalen groenaandeel en voor het aantal wooneenheden die gerealiseerd kunnen worden.

Bij een eenvoudig project zoals het bouwen van een eengezinswoning, zijn de voorschriften van de courante aanvraag van toepassing. Bij grotere of meer complexe projecten of indien een project gelegen is op een beeldbepalende locatie, zijn de voorschriften van de specifieke projectaanvraag van toepassing en zal een bijkomende kwaliteitstoets doorlopen worden. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om van een specifieke projectaanvraag te spreken, zijn opgenomen in de Algemene stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Woonkernen (artikel 0.20 Specifieke projectaanvragen met kwaliteitstoets). Voor een specifieke projectaanvraag worden per deelruimte bijkomende voorschriften opgenomen met betrekking tot onder andere de bouworde, woningtypologie, minimum te realiseren groenaandeel, maximumaantal wooneenheden per gebouw, …
Hoe toepassen?
1. Kijk in welke kern en in welke deelruimte het project gelegen is.
2. Raadpleeg de algemene stedenbouwkundige voorschriften, die voor alle kernen en alle deelruimten van toepassing zijn. In artikel 0.20 kijk je of jouw project een ‘courante aanvraag’ of een ‘specifieke projectaanvraag’ betreft. Voor elk type van aanvraag zijn er andere stedenbouwkundige voorschriften van toepassing per deelruimte.
3. Raadpleeg de stedenbouwkundige voorschriften die voor die specifieke deelruimte en voor het type van aanvraag (courante aanvraag of specifieke projectaanvraag) van toepassing zijn.

b. Te bezorgen informatie
Om een project te kunnen beoordelen, zowel een courante vergunningsaanvraag als een specifieke projectaanvraag, moet van bij het begin steeds voldoende informatie aangereikt te worden. Onderstaande informatie dient bezorgd te worden voorafgaan aan elke bespreking :
Een inplantingsplan met alle nodige afmetingen, waarop met duidelijke contouren de bebouwde oppervlakte, de verhardingen, de waterdoorlatende verhardingen en de groenzones dienen aangeduid te worden.
• Een berekening van de bebouwde oppervlakte, de verhardingen, de waterdoorlatende verhardingen en de groenzones op volle grond. Aan de hand van deze berekeningen dient aangetoond te worden dat het voorstel voldoet aan de voorschriften van het RUP Woonkernen.
• Een inrichtingsplan van de buitenruimte met een weergave van de beplantingen en bomen (soorten en maten), verhardingen of andere materialen, constructies, …
• De plannen dienen ook de nodige afmetingen en informatie te bevatten zodat aangetoond wordt dat aan de verordening woonkwaliteit voldaan wordt.

c. Specifieke projectaanvragen
Specifieke projectaanvragen hebben een belangrijke impact op de omgeving. Het is van bij de start belangrijk om in overleg te gaan met de gemeente. Voorafgaand aan het indienen van een vergunningsaanvraag zal een voorbesprekingstraject met een interne of externe kwaliteitskamer georganiseerd worden. Het is de gemeente die hierover beslist, op basis van het voorliggende project.

De interne kwaliteitskamer wordt georganiseerd door de gemeente Herselt voor projecten waarvoor de schaal en/of de locatie van het project dit toelaat.

Voor grootschalige of bijzondere projecten wordt een beroep gedaan op de externe kwaliteitskamer, die samengesteld is uit experten op het vlak van architectuur, landschapsarchitectuur, duurzaamheid en ruimtelijke planning. Deze Intergemeentelijke Kwaliteitskamer Ruimtelijke Ordening (IKRO) beoordeelt hoofdzakelijk visie, concepten en de integratie in de omgeving. De samenwerking tussen de IKRO en de gemeente resulteert in een goed gemotiveerd en objectief advies.
Om een specifieke projectaanvraag te bespreken dient steeds een afspraak gemaakt te worden. Voorafgaand aan de bespreking moet de vraag en bijhorende informatie bezorgd worden aan de gemeente.

6. Belastingreglement Omgevingsvergunningen

Voor een specifieke projectaanvraag is een verhoogde belasting van toepassing. Het reglement kan op de website van de gemeente Herselt geraadpleegd worden.

7. Contact

• Courante omgevingsvergunningsaanvraag: Dienst ruimtelijke ordening
o Tel: 014 53 90 39/37/35
o ruimtelijke.ordening@herselt.be
• Specifieke projectaanvragen: Dienst ruimtelijke ordening
o Tel: 014 53 90 37/35/39
o ruimtelijke.ordening@herselt.be